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【MT熱點】試點城市房產稅改革實施的影響效果評析
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發表于 2014-11-01 20:42
樓主
【房地產稅】試點城市房產稅改革實施的影響效果評析
房產稅試點改革實施剛過半年，雖然許多數據資料還不充足，客觀而詳細地評價試點城市的房產稅改革效果尚有難度，但是，試點本身就包含有不斷分析和總結之義，在數據不充足下的研究盡管有缺陷，仍然可以從恰當的理論和邏輯推導中，得出一些比較有價值的結論，因此在現階段對房產稅試點改革情況進行分析和總結，是非常重要和必要的。 1.試點城市房產稅改革對稅收制度的影響效果 我國現行房地產稅收體系的稅種包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等，稅種多、稅目復雜，且存在課稅重復，重開發、流通輕保有等問題。因此，2003年黨的十六屆三中全會提出：“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”，2009年中央下發的文件又進一步明確：“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”。因此，對房產稅的改革，應和梳理改革目前過于繁雜且存在許多不合理之處的房地產稅費制度緊密相連，這有助于稅收職能的真正有效實現。 首先，它實際上是僅針對現有稅制中的房產稅進行改革，不涉及其他稅種，只是以改革的方式取消對居民所有房屋征稅的免征優惠，將其部分納入，擴大一下原來房產稅的征稅范圍。其次，征收范圍主要是居民住房中的投資自住房、新購房和高檔房，較少包括自住房、存量房和普通住房，又含多項免稅措施，實際征稅范圍狹小，從稅收規模角度看對稅收體系的影響較小。再次，對于稅基的評估方法，雖然都規定在未來按照市場價值評估，但是目前又都是按照市場交易價格作為計稅依據，使本應屬財產稅的房產稅，含有商品稅的稅收性質，難以有效實現財產稅的職能，也降低了房產稅改革對房地產稅收制度應有的完善作用。基于以上三點原因，使得試點城市的改革方案對稅收制度的影響有限。 2.試點城市房產稅改革對房地產市場價格的影響 2011年上半年，全國樓市總體低迷，主要城市中，近半數商品房成交均價同比小幅下降。但是，和人們對房產稅改革試點對房價影響預期相反的是，重慶、上海兩市卻在同比上漲，其中重慶的漲幅，據統計甚至高達30.1%。從這一結果來看，試點城市房產稅改革對房地產市場價格的調控作用尚未達到預期效果。 (1)試點城市房產稅改革對房地產市場價格影響的經濟學分析。按照經濟學理論，房地產價格受供求關系決定。目前的上海房產稅試點改革，主要針對的是投資性需求，而非剛性需求，需求彈性相對較大，房產稅改革頒布后，由于加大了保有成本，總需求會減少，需求曲線從D向左移至D'，短期內如果供給是剛性的，那么房價均衡價格由P下降到P1(見圖1)。重慶市房產稅改革，對“三無”人員的第二套房征收房產稅，一般可以看作是投資性需求減少，引起總需求減少，對抑制房價有一定的作用。而對高檔住房的征稅，使得高檔住房的保有成本高于普通住房，導致高檔住房需求減少，開發商可能會增加普通住房的供給，在需求曲線左移的同時，供給曲線也會從S下移至S'，均衡價格會下降為P2(見圖2)。 http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/6722EB6157BE4D7E0E7F74A6A334BA3E.bmp http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/C9EF462BA1F7EEDF4C29A4EFEDFEDE29.bmp (2)試點城市房產稅改革對房地產市場價格影響的財務分析。根據前文介紹，房產稅改革試點主要針對的是投資性需求。但是，征收房產稅后，投資性需求是否就會降低，像圖1所示的，房地產市場需求曲線左移，還要進一步分析投資者收益的變化情況。房地產的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產帶來的間接利益，如安全感、自豪感、聲譽等。投資者收益(R1)的測算，按照房地產評估收益法原理，可以表述為下式： RI=無形收益+有形收益 投資者有形收益，包括投資房屋的價格上漲帶來的增值收益和凈運營收益兩部分。凈運營收益由潛在毛收入、有效毛收入及運營費用、財務費用等決定。潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入，這里空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。運營費用是維持房地產正常使用或營業所必須支出的費用，包括房產稅支出。另外，計算投資者的有形收益，還要除去貸款利息等財務費用。用公式簡單表述如下： 有形收益=[預期(出售時)價格-購房成本]+實際租金收入-運營費用(含房產稅)-財務費用 從公式中可以看到，住房市場中的投資性需求能否真正減少，稅收成本只是其中一個因素，還要看房地產未來價格的高低、相對于現在的房產價格是增值還是貶值及預計增值或貶值幅度多大、每年的租金收入、同期其他投資的回報率等等。增收房產稅，會加大房屋的運營成本，減少投資者的投資收益;房地產的預期價格和房地產市場的租金收入，與房地產市場的投資收益正相關;運營成本和財務費用等以及同期其他投資回報率，與投資者經濟收益負相關。比如，若人們預期房價繼續高漲，而且幅度很大，那么僅征收房產稅，更難以有力打擊投機者的獲利驅動;如果通貨膨脹率很高又沒有其他投資渠道，房地產的貸款政策若十分寬松，杠桿率高、利率也很低的情況下，人們的房地產投資需求也會高漲，房產稅改革對房地產市場投資性需求的抑制作用將減弱。同時，房地產投資的無形收益也會影響房地產市場的投資需求。 此外，由于房產稅只是一種稅收，在計算投資收益時金額占比相對較小，從這個角度看，房產稅改革試點下，對投資性需求的抑制作用是相對有限的。舉例來說：假設上海市某居民新購買一套面積為100平方米的住宅，并且全面積屬于應征稅的面積，購買單價為3萬元/平方米，假設按規定適應稅率為0.4%，則納稅人每年應納房產稅稅額為：100×30000×70%×0.4%=8400元。假設第二年房產價格上漲10%，即3.3萬元/平方米，即使不考慮租金收入，僅考慮房屋價格增值收益即為：100×(33000-30000)=30萬元，遠遠超過房產稅稅收成本。重慶市的情況也可參照此例。當然，投資者還需要支付包括其他稅收成本在內的運營費用，也可能還要支付貸款利息，但是仍然可以清晰地看出，從房產稅金額占比角度看，房產稅改革雖然會減少投資者收益進而抑制房地產市場的投機性需求，但是直接起抑制作用的可能較為有限。 (3)試點城市房產稅改革對房地產市場價格影響的信號作用分析。從上面的分析可知，市場對房地產未來價格的預期，會影響房地產市場的投資性需求。房產稅在房地產市場價格高居不下、政府聲明要加強調控的背景下出臺，可以給人們一個明確的政策信號，政府對房地產市場會加大調控力度。這種信號作用，會降低人們對未來房價的預期，從這個角度看，房產稅對房價的抑制作用將被放大。如果再考慮到心理預期對投資品的投資決策影響較大，對房價下跌的預期，會過分打擊投資者的信心，那么從短期來看造成房價陡然降低，長期來看深刻改變房地產價格的運行軌跡的情況也可能發生。但是，從兩市目前的改革實踐來看，即使是信號敏感度較高的上海市房地產市場，也沒有發生上述狀況，這進一步說明，實踐中房地產市場價格受綜合因素影響，目前試點城市的房產稅改革，對房地產市場價格的作用力有限。 |
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