2017考研民法總論：物權的變動的原則

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1、公示原則

指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，否則不能發生物權變動的效力。

(1)不動產的公示：登記

A.登記的概念

所謂登記是指經權利人的申請由登記機關將物權的發生、變更和消滅的事實記載在登記簿上，從而對于物權的變動予以公示的行為。不動產登記分為三種登記，分別為：設立登記、變更登記和注銷登記。

B.登記主管和管轄

【重點法條】：《物權法》第10條：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

C.登記程序

a、當事人申請

當事人申請不動產登記的，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

當事人申請登記之行為的性質，因不同的立法例而有所不同，在采物權變動形式主義的立法例中當事人登記申請行為屬于物權法行為(即以變動物權為內容的意思表示);在采物權變動的意思主義和折中主義的立法例下登記申請行為屬于事實行為。

b、登記機關進行審查

(a)登記機關應當履行下列職責

(a)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

(b)就有關登記事項詢問申請人;

(c)申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

△注意：登記機關的審查應當是實質審查還是僅形式審查，依據《物權法》的規定還不能得出結論，有待將來不動產登記法來加以明確。

(b)登記機構在登記的過程中不得有下列行為

(a)要求對不動產進行評估;

(b)以年檢等名義進行重復登記;

(c)超出登記職責范圍的其他行為。

c、登記

在經過審查后符合登記的條件的，登記機關應當如實、及時登記有關事項。

D.關于不動產登記簿的效力

a、不動產登記機關應當設置和保管不動產登記簿，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

b、不動產登記機關應當為不動產權利人出具權利權屬證書

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

c、權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

E.更正登記

不動產登記錯誤的真正權利人和利害關系人可以申請登記機關將有關登記事項予以更正是為更正登記。

不動產登記機關進行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據證明登記錯誤的;或者登記名義人同意進行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機關應當予以更正。

F、異議登記

a、異議登記的概念

所謂異議登記是指利害關系人認為不動產登記簿存在錯誤為了防止其利益受有損害請求登記機關將其對于該不動產登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時性法律制度。

b、異議登記的法律后果

(a)異議登記后針對該異議事項第三人不能再構成善意，因此也就無法善意取得該項物權。

(b)異議登記并不能阻礙登記名義人處分其不動產。

(c)異議登記后異議申請人必須在十五日內起訴，不起訴的異議登記失效。

(d)異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

【重點法條】：《物權法》第19條：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認為登記有錯誤主張其自己是真正的權利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉讓給丙，但是若事后經法院判決乙為真正的權利人那么丙不能主張其已經善意取得該不動產。若經法院判決甲是真正權利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權，乙由于申請異議登記錯誤那么應當對甲所遭受的損失承擔損害賠償責任。

G、預告登記

【重點法條】：《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

H、登記錯誤時的損害賠償責任

【重點法條】：《物權法》第21條：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

(2)動產的公示：交付

動產物權變動的公示方式是交付，交付是指移轉標的物的占有，依據我國《物權法》的規定動產交付有如下四種方式：

A.現實交付：是指將標的物的占有直接移轉給對方當事人

B.簡易交付：是指受讓人已經占有動產，如受讓人已經通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產，則于物權變動的合意成立時，視為交付。

C.占有改定：即動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有。這樣，在物權讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。

D.指示交付：即動產由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。

2、公信原則

是指一旦當事人變更物權時，依據法律的規定進行了公示，則即使依公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果，以保護交易安全。(具體體現為善意取得)